Налог в зависимости от стоимости квартиры на рынке

2007-10-08 21:09:41

Пожелание Президента ввести налог на недвижимость оперативно принято к исполнению. Народные депутаты, «нашеукраинцы» Сергей Бычков и Владимир Стретович 16 января внесли на рассмотрение Верховной Рады законопроект «О налоге на имущество физических лиц», который входит в пакет проектов, имеющий целью осуществить налоговую реформу.

Суть законопроекта сводится к введению налога именно на недвижимость. Причем этот проект выгодно отличается от проекта Василия Цушко. Прежде всего тем, что обложению налогом подлежит лишь недвижимость на территории страны. Кроме того, в нем предусмотрена прогрессивная ставка налогообложения вкупе с отсутствием минимальной стоимости имущества, с которой начинается уплата налога.

Однако и здесь есть существенные недостатки. Например, схема определения ставки налогообложения. Схема определения ставки налогообложения

Стоимость объекта
до 100 тыс. грн.
от 100 тыс. до 400 тыс. грн.
от 400 тыс. до 1 млн. грн.
более 1 млн. грн.

Ставка налога
до 0,05%
от 0,05% до 0,2%
от 0,2% до 0,5%
от 0,5% до 1%

Нетрудно заметить, что нежестко установленные ставки позволяют органам местного самоуправления, которым предложено предоставить право их детализировать, несколько злоупотреблять своими полномочиями. Ведь нигде в проекте не указана прямая зависимость ставки от стоимости объекта в пределах одного ценового диапазона. При этом можно прогнозировать, что, например, квартира в Одессе стоимостью около $100 тыс. (при средней цене квадратного метра $1500 в этом городе составит около 66 квадратных метров общей площади) обойдется владельцу в 1000 грн. в год, не считая квартплаты и коммунальных платежей. А в Киеве (средняя цена «квадрата» $2400) эти же деньги придется выкладывать за 42 квадратных метра.

К тому же разработчики проекта отнесли налог к категории местных. Поэтому вряд ли стоит ожидать, что местные советы будут устанавливать ставки в пределах нижних границ каждого коридора. Приведет это к повышению налоговой нагрузки прежде всего на жителей тех населенных пунктов, где жилье самое дорогое в стране. Хотя можно ожидать, что хотя бы в некоторых случаях местные депутаты не решатся на установление максимальных ставок.

Вызывает сомнение и указанная шкала стоимости. Ведь определяется не балансовая и даже не экспертная, а рыночная стоимость. А в Киеве жилья до 100 тыс. грн. днем с огнем не сыщешь. То же самое можно сказать и других крупных городах, например Днепропетровске, Одессе, Львове, Донецке, где за $20 тыс. можно купить разве что гостинку или однокомнатную хрущевку площадью до 50 квадратных метров. А теперь учтем, что законопроект, в случае его принятия, начнет действовать с 1 января 2008 года. Это значит, что жители населенных пунктов с дорогим, независимо от качества, жильем автоматически будут платить более высокую ставку, нежели владельцы таких же квартир или домов в небольших городах и селах, удаленных от столицы и областных центров. Правда, в проекте предусмотрена индексация этих сумм, но только с 2009 года. Вряд ли стоит ожидать, что местные советы будут устанавливать ставки в пределах нижних границ каждого коридора

При этом стоимость будет определяться подразделениями ФГИУ по методике, разработанной и утвержденной самим Фондом. В случае же отсутствия таких данных за рыночную принимается инвентарная оценка БТИ. А это существенно меняет дело, опираясь на последнюю оценку. Можно практически любой объект превратить в дешевку, за которую надо платить не столь уж серьезную сумму.

А теперь немного о том, кто и за что платит. Объектами налогообложения выступают строения, помещения, гаражи и иные сооружения, кроме объектов незаконченного строительства, расположенные в границах таможенной территории Украины. Налогоплательщиками же являются физлица — собственники этих объектов независимо от гражданства и места проживания. Детально расписан порядок уплаты налога на недвижимость совладельцами объекта. В их распоряжении два варианта. Первый — каждый из них уплачивает налог пропорционально своей части в объекте. Второй — за всех платит один из совладельцев. Однако ответственность за неуплату налога все совладельцы несут в любом случае вместе.

Роднит «нашеукраинский» проект с проектом г-на Цушко и список льготников: ветераны войны, инвалиды 1-й и 2-й групп, инвалиды детства, чернобыльцы 1-й и 2-й категорий, одинокие малообеспеченные пенсионеры и лица, приравненные к ним. Однако в случае утверждения рассматриваемого законопроекта не стоит ожидать концентрации в руках этих лиц наиболее дорогой недвижимости. Ведь авторы проекта решили ввести порог стоимости недвижимости, освобождаемой от налога. Он предложен на уровне рыночной стоимости в 400 тыс. грн. То есть для жителя Киева порогом освобождения от налога будет однокомнатная далеко не в самом престижном районе и не самого лучшего качества. Зато в райцентре — за пределами Киевской области и Южного берега Крыма и любом подобном городе — под освобождение от налога можно подвести и элитную 5–6-комнатную квартиру в самом престижном месте. Основная налоговая нагрузка все равно ложится на плечи среднего класса больших городов, владеющего 2–3-комнатными квартирами стоимостью $70–200 тыс.

Зато достаточно разумно описан порядок уплаты налога. База налогообложения исчисляется по состоянию на 1 января текущего года. Если же в течение года квартира (дом либо другой объект) перейдет в другие руки, то налог уплачивают и старый владелец, и новый. Притом каждый в части, пропорциональной числу месяцев владения объектом. Так что в случае принятия законопроект не будет стимулировать рост цен на недвижимость. Интересно и то, что при получении нового объекта путем строительства, наследования, приобретения у лиц, которые не платят налог, уплата начинается лишь со следующего календарного года. То есть таким образом будет стимулироваться строительство и введение в оборот новых объектов недвижимости. Также грамотно прописаны действия в случае уничтожения объекта. В таком случае налог перестает уплачиваться уже со следующего месяца.

Правда, по словам Первого вице-премьера и Министра финансов Николая Азарова, ни в 2007, ни в 2009 году Кабмин не намерен вводить никаких налогов. Налоговая реформа будет заключаться в снижении налогового давления. Но в Кабминовском прогнозе показателей сводного бюджета Украины по основным видам доходов, расходов и финансирования на 2008–2010 годы налог на недвижимость фигурирует. Так что, скорее всего, г-н Азаров имел в виду, что появление нового налога совпадет с отменой одного из старых либо существенным сужением базы налогообложения или же со снижением ставок по другим налогам.